Тенденции спроса: Какие офисы класса B open space с отделкой shell&core в Москве сейчас ищут арендаторы и покупатели?

Приветствую! Рынок офисной недвижимости Москвы в 2024 году столкнулся с беспрецедентным спросом при остром дефиците предложений.

Спрос бьет рекорды, вакантность падает: 2024 год стал годом рекордного спроса на офисы в Москве. Аналитики отмечают, что спрос по итогам 1 квартала уже достиг 45% от показателя за весь 2023 год. На фоне этого уровень вакантных площадей снизился на 0,8 п.п. в среднем по рынку. Доля свободных офисных площадей класса B упала до 5,4%. Общая вакантность уменьшилась до 6,3%, что является самым низким показателем с 2007 года.

Дефицит предложения: Объем нового строительства, доступного для аренды, крайне ограничен. Объем анонсируемых проектов, ввод которых запланирован на 2024 год, составляет около 800 тыс. м². При этом в III квартале 2023 года на рынок вышло всего 53,7 тыс. кв. м новых площадей, где класс B составлял 75%.

Рост ставок аренды: Средневзвешенные ставки аренды в классе B выросли на 2,2% и достигли 19 384 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Тенденция shell&core: Участники рынка отмечают активный спрос на офисы в состоянии shell&core. В офисах класса А около половины всех доступных помещений предлагается без отделки, при этом, чем больше площадь офиса, тем меньше вариантов с отделкой.

Open space: Всё больше компаний отдают предпочтение open space, для повышения эффективности коммуникаций и гибкости использования рабочего пространства.

В этой ситуации важно понимать, какие офисы класса B open space в состоянии shell&core пользуются наибольшим спросом в Москве. Давайте разберемся, какие факторы влияют на выбор арендаторов и покупателей в условиях дефицита предложения.

Что такое Shell&Core и Open Space: Определения и преимущества

Прежде чем углубиться в тренды, давайте определим, что такое shell&core и open space. Это поможет понять, что ищут арендаторы.

Shell&Core: Определение, особенности и возможности для арендаторов и покупателей

Shell&Core – это состояние помещения, когда выполнены основные строительные работы: возведены стены, установлены окна, подключены коммуникации (вентиляция, водоснабжение, электричество), но внутренняя отделка отсутствует. По сути, это “голая коробка”, готовая к реализации индивидуального дизайн-проекта.

Особенности:

• Отсутствие внутренней отделки: нет перегородок, напольного покрытия, потолка, освещения, сантехники.
• Наличие базовых коммуникаций: электричество, водоснабжение, вентиляция, отопление.
• Возможность создания уникальной планировки и дизайна.

Преимущества для арендаторов и покупателей:

• Индивидуализация пространства: Арендатор или покупатель может создать офис, полностью соответствующий потребностям и фирменному стилю компании.
• Экономия средств: Зачастую стоимость аренды или покупки shell&core ниже, чем готового офиса с отделкой.
• Контроль качества: Можно самостоятельно выбирать материалы и подрядчиков, контролируя качество работ.

Но есть и нюансы: Необходимо учитывать затраты на разработку дизайн-проекта, проведение отделочных работ и закупку материалов. Это требует времени и дополнительных инвестиций. Тем не менее, в условиях дефицита готовых офисов, shell&core становится привлекательным вариантом.

Open Space: Планировка, преимущества и недостатки для различных типов бизнеса

Open Space – это планировка офиса, в которой большая часть рабочего пространства не разделена перегородками на отдельные кабинеты. Сотрудники работают в общем зале, что способствует коммуникации и командной работе.

Преимущества:

• Коммуникация: Улучшается взаимодействие между сотрудниками, облегчается обмен информацией.
• Гибкость: Open space позволяет легко переконфигурировать рабочее пространство под меняющиеся потребности компании.
• Экономия: Снижаются затраты на строительство и обслуживание перегородок.
• Контроль: Руководителям легче контролировать работу сотрудников.

Недостатки:

• Шум: Высокий уровень шума может отвлекать и снижать концентрацию.
• Конфиденциальность: Сложно обеспечить приватность для переговоров и конфиденциальной работы.
• Личное пространство: Отсутствие личного пространства может вызывать дискомфорт у некоторых сотрудников.

Кому подходит: Open space идеально подходит для компаний с высокой степенью взаимодействия между отделами, таких как IT-компании, стартапы, рекламные агентства. Однако, для компаний, где важна конфиденциальность и тишина, такая планировка может быть неоптимальной.

Анализ рынка офисов класса B в Москве: Вакантность, ставки аренды и география

Разберем текущую ситуацию на рынке офисов класса B в Москве. Это критично для понимания спроса.

Снижение вакантности офисов класса B: Статистика за 2024 год и сравнение с предыдущими периодами (NF Group)

По данным NF Group, рынок офисов класса B в Москве в 2024 году характеризуется значительным снижением вакантности. С начала года доля свободных площадей снизилась на 1,5 п.п. и составила 5,4%. Для сравнения, общая вакантность по рынку уменьшилась на 2,4 п.п. до 6,3%.

Исторический контекст: Вакантность ниже была зафиксирована только в 2007 году, что говорит о текущем дефиците предложения. Снижение вакантности обусловлено высоким спросом и ограниченным вводом новых площадей.

Shell&Core: В офисах класса B только 11% помещений предлагается в формате shell&core, что свидетельствует о меньшем предложении по сравнению с классом А, где доля shell&core составляет около половины всех доступных помещений.

Динамика ставок аренды офисов класса B: Рост цен и факторы, влияющие на ценообразование (NF Group)

Ставки аренды офисов класса B в Москве демонстрируют устойчивый рост. По данным NF Group, с начала 2024 года средневзвешенные ставки аренды выросли на 2,2% и достигли 19 384 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).

Факторы, влияющие на рост цен:

• Снижение вакантности: Ограниченное предложение и высокий спрос создают давление на цены.
• Инфляция: Рост цен на строительные материалы и услуги также влияет на стоимость аренды.
• Качество объекта: Офисы с хорошей транспортной доступностью, современной инженерией и развитой инфраструктурой пользуются большим спросом и, соответственно, имеют более высокие ставки аренды.

Ставки на Shell&Core: Важно отметить, что ставки аренды на помещения в состоянии shell&core обычно ниже, чем на готовые офисы с отделкой. Это связано с необходимостью дополнительных инвестиций в отделку.

Расположение офисов класса B: Наиболее востребованные районы и транспортная доступность

Расположение играет ключевую роль при выборе офиса класса B. Наиболее востребованными районами являются те, которые сочетают в себе хорошую транспортную доступность, развитую инфраструктуру и разумные цены.

Популярные локации:

• ТТК и прилегающие районы: Обеспечивают удобный доступ к центру города и другим районам Москвы.
• Районы вдоль основных магистралей: Ленинградское, Дмитровское, Варшавское шоссе.
• Бизнес-парки на окраинах: Предлагают более доступные цены и развитую инфраструктуру.

Транспортная доступность: Наличие станций метро в пешей доступности или удобная транспортная развязка являются важными факторами при выборе офиса. Также важна близость к остановкам общественного транспорта и наличие парковки.

Инфраструктура: Наличие рядом кафе, магазинов, банков и других сервисов делает офис более привлекательным для сотрудников.

Тенденции спроса на офисы Shell&Core Open Space класса B: Что ищут арендаторы и покупатели

Теперь перейдем к самому интересному: что конкретно ищут арендаторы и покупатели офисов класса B сегодня.

Рост спроса на офисы Shell&Core: Причины и перспективы (CORE.XP)

По данным CORE.XP, в последние годы наблюдается значительный рост спроса на офисы в состоянии shell&core. Этот тренд обусловлен несколькими факторами:

• Дефицит готовых офисов: В условиях ограниченного предложения офисов с отделкой, shell&core становится вынужденной, но привлекательной альтернативой.
• Индивидуализация: Компании стремятся создать уникальное рабочее пространство, отражающее их фирменный стиль и корпоративную культуру. Shell&core позволяет реализовать любые дизайнерские решения.
• Экономия: Затраты на аренду или покупку shell&core обычно ниже, чем готовых офисов. Это особенно важно для компаний, стремящихся оптимизировать свои расходы.

Перспективы: Ожидается, что спрос на shell&core сохранится в ближайшие годы, поскольку дефицит готовых офисов остается актуальной проблемой. Этот тренд также стимулирует развитие рынка отделочных материалов и услуг по проектированию офисных пространств.

Востребованность Open Space планировок: Преимущества для современных компаний и гибкость организации пространства

Open Space планировки становятся все более популярными среди современных компаний. Это связано с рядом преимуществ, которые они предоставляют:

• Улучшение коммуникации: Open Space способствует более тесному взаимодействию между сотрудниками, облегчает обмен информацией и ускоряет процесс принятия решений.
• Гибкость: Open Space позволяет легко переконфигурировать рабочее пространство под меняющиеся потребности компании. Можно быстро создавать новые рабочие зоны, переставлять мебель и адаптировать офис под разные проекты.
• Командный дух: Open Space способствует формированию командного духа и укреплению корпоративной культуры.

Shell&Core + Open Space: Сочетание shell&core и open space предоставляет компаниям максимальную свободу в организации рабочего пространства. Они могут создать офис, полностью соответствующий своим потребностям и фирменному стилю, а также легко адаптировать его под будущие изменения.

Ключевые факторы выбора офиса: Цена, расположение, инфраструктура и потенциал для кастомизации

При выборе офиса класса B в формате shell&core open space арендаторы и покупатели учитывают ряд ключевых факторов:

• Цена: Стоимость аренды или покупки является одним из самых важных факторов. Компании стремятся найти оптимальное соотношение цены и качества.
• Расположение: Удобная транспортная доступность, близость к метро и остановкам общественного транспорта, а также развитая инфраструктура района являются важными критериями.
• Инфраструктура: Наличие рядом кафе, магазинов, банков, фитнес-центров и других сервисов делает офис более привлекательным для сотрудников.
• Потенциал для кастомизации: Возможность реализовать индивидуальный дизайн-проект, создать удобную и функциональную планировку, а также адаптировать офис под фирменный стиль компании.

Дополнительные факторы: Также важными факторами являются качество здания, наличие парковки, безопасность и экологичность офиса.

Актуальные предложения на рынке аренды и покупки офисов Shell&Core класса B в Москве

Учитывая высокий спрос и ограниченное предложение, поиск подходящего офиса класса B в формате shell&core open space может быть сложной задачей. Важно оперативно отслеживать новые предложения и учитывать все ключевые факторы выбора.

Где искать:

• Специализированные сайты по недвижимости: ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость.
• Агентства недвижимости: Обратитесь к профессиональным консультантам, специализирующимся на коммерческой недвижимости.
• Бизнес-центры напрямую: Уточняйте наличие свободных площадей в интересующих вас бизнес-центрах.

На что обратить внимание: При просмотре объявлений обращайте внимание на следующие параметры:

• Площадь: Убедитесь, что предлагаемая площадь соответствует вашим потребностям.
• Расположение: Оцените транспортную доступность и инфраструктуру района.
• Состояние: Проверьте наличие базовых коммуникаций и возможность подключения дополнительных.
• Цена: Сравните цены с другими предложениями на рынке.

Совет: Не стесняйтесь запрашивать дополнительную информацию и организовывать просмотры объектов. Тщательный анализ поможет вам сделать правильный выбор.

Прогнозы и перспективы рынка офисной недвижимости Москвы на 2025 год

Что ждет рынок офисной недвижимости Москвы в 2025 году? Давайте посмотрим на прогнозы экспертов.

Ожидания по новым проектам и вводу площадей: Влияние на уровень вакантности и ставки аренды

В 2024 году совокупный ввод офисной недвижимости составит около 800 тыс. кв. м, при этом 85% придутся на помещения класса А. Большая часть новых объектов будет предлагаться к реализации в формате продажи (57%), в формате аренды – 42%, а 1% – это проекты формата BTS. Аналитики ожидают, что ввод новых площадей окажет влияние на уровень вакантности и ставки аренды в 2025 году.

• Рост предложения: Ввод новых объектов увеличит предложение на рынке, что может привести к некоторому снижению вакантности.
• Коррекция ставок: Увеличение предложения может также оказать давление на ставки аренды, особенно в тех районах, где ожидается ввод большого количества новых площадей.

Shell&Core: Важно учитывать, что большая часть новых объектов вводится в эксплуатацию в формате shell&core, что может увеличить предложение таких помещений на рынке.

Прогноз по спросу на офисы Shell&Core и Open Space: Факторы, определяющие динамику рынка

Прогнозировать спрос на офисы shell&core и open space в 2025 году сложно, но можно выделить ключевые факторы, которые будут определять динамику рынка:

• Экономическая ситуация: Общая экономическая ситуация в стране и мире будет оказывать влияние на спрос на офисную недвижимость.
• Развитие бизнеса: Рост российского бизнеса и приход новых компаний на рынок будут стимулировать спрос на офисы.
• Тенденции в организации рабочего пространства: Популярность open space планировок и стремление компаний к индивидуализации офисного пространства будут поддерживать спрос на shell&core.

Shell&Core останется востребованным: Ожидается, что спрос на shell&core останется высоким, поскольку этот формат позволяет компаниям создавать уникальное рабочее пространство, соответствующее их потребностям и фирменному стилю.

Рынок офисной недвижимости Москвы в 2024 году характеризуется высоким спросом, дефицитом предложения и ростом ставок аренды. В этих условиях выбор подходящего офиса класса B в формате shell&core open space требует тщательного анализа и стратегического подхода.

Ключевые выводы:

• Спрос на shell&core растет из-за дефицита готовых офисов и стремления к индивидуализации.
• Open space планировки остаются востребованными благодаря гибкости и улучшению коммуникаций.
• Цена, расположение, инфраструктура и потенциал для кастомизации являются ключевыми факторами выбора.

Рекомендации:

• Начинайте поиск заранее и оперативно реагируйте на новые предложения.
• Определите свои приоритеты и учитывайте все ключевые факторы выбора.
• Обратитесь к профессиональным консультантам по недвижимости.

Помните: В условиях дефицита предложения, гибкость и готовность к компромиссам могут стать вашими ключевыми преимуществами.

Для наглядности представим основные факторы, влияющие на выбор офиса класса B shell&core open space в Москве, в виде таблицы:

Эта таблица поможет вам структурировать процесс выбора и учесть все важные факторы.

Чтобы помочь вам сделать осознанный выбор, сравним основные характеристики офисов класса B в формате shell&core и готовых офисов с отделкой:

Эта таблица поможет вам оценить преимущества и недостатки каждого варианта и сделать выбор, соответствующий вашим потребностям и возможностям.

Здесь собраны ответы на часто задаваемые вопросы по теме выбора офиса класса B shell&core open space в Москве:

1. Что такое shell&core?

   Shell&core – это состояние помещения, когда выполнены основные строительные работы, но внутренняя отделка отсутствует.

2. В чем преимущества shell&core?

   Индивидуализация пространства, экономия средств, контроль качества отделки.

3. Что такое open space?

   Планировка офиса, в которой большая часть рабочего пространства не разделена перегородками.

4. В чем преимущества open space?

   Улучшение коммуникации, гибкость, экономия.

5. Какие районы Москвы наиболее востребованы для офисов класса B?

   ТТК и прилегающие районы, районы вдоль основных магистралей, бизнес-парки на окраинах.

6. Какие факторы влияют на выбор офиса?

   Цена, расположение, инфраструктура, потенциал для кастомизации.

7. Где искать предложения по аренде/покупке офисов shell&core?

   Специализированные сайты по недвижимости, агентства недвижимости, бизнес-центры напрямую.

8. На что обращать внимание при просмотре объявлений?

   Площадь, расположение, состояние, цена.

9. Какие прогнозы на рынке офисной недвижимости Москвы в 2025 году?

   Ожидается ввод новых площадей, что может повлиять на уровень вакантности и ставки аренды.

10. Останется ли востребованным shell&core в 2025 году?

    Да, ожидается, что спрос на shell&core сохранится.

Надеюсь, эти ответы помогут вам принять взвешенное решение!

Представим в табличном виде основные факторы, определяющие привлекательность офиса класса B shell&core open space для арендатора, с указанием их относительной важности и критериев оценки:

Важно: Оценка важности факторов может варьироваться в зависимости от специфики бизнеса и индивидуальных предпочтений.

Представим сравнительную таблицу офисов класса B shell&core open space в разных районах Москвы, основываясь на ключевых факторах выбора:

Примечания:

• Ставки аренды указаны ориентировочно и могут варьироваться в зависимости от конкретного объекта.
• Транспортная доступность и инфраструктура оценены по шкале от 1 до 5, где 5 – наилучший показатель.
• Наличие предложений Shell&Core оценено как “ограничено”, “умеренно” или “высокое”.
• Перспективы развития оценивают потенциал района для роста бизнеса.

Эта таблица позволит вам сравнить различные районы Москвы и выбрать наиболее подходящий вариант для вашего бизнеса.

FAQ

Ответим на самые популярные вопросы об офисах класса B shell&core open space в Москве:

1. Стоит ли сейчас покупать офис, или лучше арендовать?

   Это зависит от ваших финансовых возможностей и стратегии развития бизнеса. Покупка – это инвестиция в будущее, аренда – более гибкое решение.

2. Сколько стоит отделка офиса shell&core?

   Стоимость зависит от выбранных материалов и сложности дизайн-проекта. В среднем, от 20 000 до 50 000 руб./кв.м.

3. Как быстро можно сделать ремонт в офисе shell&core?

   Сроки зависят от площади помещения и сложности работ. В среднем, от 2 до 6 месяцев.

4. Какие риски связаны с арендой/покупкой shell&core?

   Риски связаны с отделочными работами: задержки, увеличение бюджета, некачественное выполнение работ.

5. Как выбрать надежного подрядчика для ремонта офиса?

   Изучите отзывы, запросите рекомендации, проверьте наличие лицензий и сертификатов.

6. Нужно ли согласовывать перепланировку офиса?

   Да, необходимо согласовать перепланировку с собственником здания и получить необходимые разрешения в государственных органах.

7. Как сэкономить на отделке офиса shell&core?

   Используйте простые и функциональные решения, выбирайте экономичные материалы, привлекайте проверенных подрядчиков.

8. Какие требования к офисам класса B предъявляются?

   Наличие базовых коммуникаций, соответствие требованиям пожарной безопасности и санитарным нормам.

9. Как оценить потенциал района для развития бизнеса?

   Изучите демографическую ситуацию, транспортную инфраструктуру, наличие конкурентов.

10. Как узнать о планах развития района?

    Обратитесь в администрацию района или изучите официальные документы территориального планирования.

Если у вас остались вопросы – обращайтесь, буду рад помочь!